Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
публикует статью
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
50 0
Анонс:
История построения инвестиционного отеля в ЮВА. За 10 лет - порядка 10.000+ юнитов.
Период становления бизнеса.
Будет интересно коллегам, планирующим работать с инвестиционными отельными проектами

Как построить инвестиционный отель в 10.000 номеров за 10 лет (Часть #2)

Продолжаем нашу историю.
ссылка на Часть №1

В 2015м мы выглядели уже вот так.

 


Глядя на прогресс, произошедший в строительстве проекта за 10ть лет, часто задётся вопрос: Как? На какое, пардон, бабло?

Должно отметить один момент, который я сознательно обошел молчанием в 1й части, дабы сохранить интригу.
Одним из сильных ходов г-на Курта было предложение «% начисляются и выплачиваются не с момента завершения строительства здания, а с момента ПОЛНОЙ оплаты квартиры».
Т.е. ещё трактор по стройплощадке не ездил, но если вы оплатили квартиру полностью – вы начинаете получать 10% годовых. Позиция компании в этом вопросе была, да и остаётся, простой: «В момент полной оплаты инвестор/покупатель, свои обязательства выполнил. То, что здание не построено – это проблемы застройщика».
Этот простой шаг привёл к тому, что порядка 87% квартир продавались и ОПЛАЧИВАЛИСЬ полностью ДО момента начала строительства.
Следует отметить, что до 2010 года существовала практика начисления 3% годовых при частичной оплате, но после 2010 она была упразднена за невостребованностью. Практически все покупатели были простимулированы получать 10% годовых. Никто не затягивал с платежами.
К тому же, Нордик выплачивает % ежемесячно, что сильно воодушевляет и успокаивает покупателей.

Всё это конечно весело, но отели нужно было наполнять. И Нордиком выкупается контрольный пакет (а к 2016му году – выкупается полностью) один из крупных тур операторов в Северной Европе, что одномоментно даёт 57 офисов бронирования.
Отметим ещё один момент. К 2010му году целевая аудитория помолодела… Ну… т.с. закончились старички :-) и если, до этого момента, средний возраст покупателя был 50-60, то в 2010м средний возраст сместился в 45-50.
Нордик ответил на это предложением гарантии 10% годовых на 10 лет, которое является базисным и на сегодня.
Под гарантией в терминах Нордика подразумевается, что не имеет значение, заполнил ли Нордик именно ваш номер или нет. Наполнение отеля – это риски и ответственность Нордика.
Все поломки, ремонты, замена постельного белья (кто сталкивался с отельным бизнесом – тот понимает о чём я) – всё находится в зоне ответственности Нордика и, соответственно, меняется и ремонтируется за его счёт.
С момента приёмки здания в эксплуатацию, на покупателя приходится 50% оплаты обслуживания в кондоминиуме (охрана, вывоз мусора, чистка бассейнов (а их только в Паттайе – 24!), работа садовников и т.д) – это порядка 1$ за кв.м. в месяц. Т.ч. ежемесячные расходы на стандартный номер – студию не превышают 50$ в месяц.
С учётом оплаты оформления квартиры в собственность и ежемесячных расходов, чистая ставка за 10 лет получается в районе 9.4% годовых. Недурно, правда?

Дополнительно в договоре прописано, что только собственник квартиры может досрочно разорвать договор передачи квартиры в управление отелю. Ну… мало ли… вы решили приехать и вселиться или продать/подарить. Есть джентльменская договорённость – предупредить Нордик за полгода. Отелю нужно снять с вашего номера брони. Много номеров бронируются на несколько лет вперёд (особенно период Нового Года и длинных праздников). Сегодня Нордик по праву гордится тем, что в его отели приезжают уже ВНУКИ первых клиентов отеля.

Всё это привело к тому, что к 2015му Нордик выглядел так:

Nordic2105


Должно отметить, что 2015й год для Нордика стал знаковым.
Была выкуплена практически вся промышленная земля в районе комплекса, а цены на оставшиеся куски взлетели до нереальных цифр. Порядка 2 миллионов долларов за 1600 кв.м. Это поставило под угрозу развитие комплекса на прежних условиях выплат. При сохранении прежнего формата зданий.
Следует сделать оговорку. Весь инвестиционный отельный комплекс находится в 300 метрах от побережья, где расположена одна из резиденций Тайской королевской семьи. Посему – существует достаточно строгое ограничение по этажности строительства в радиусе 500м и строить выше 28м (а это 7 этажей) не получается.
К тому-же, не забываем, 10% годовых – это серьёзные обязы. Для того, чтобы их выплачивать нужно иметь плотно работающий бизнес. В случае с Нордиком – отельный. А туристы – существа вредные. Ездить несколько лет в одни и те-же номера – скучно. А в одно и тоже место – нудно.
Нордику пришлось решать обе проблемы одновременно.
Следствием явился анонс первого топового проекта Castle 1 и 2.

Castle

Это стилизация отельного здания и интерьера под классический средневековый замок. Дубовая мебель, сигарная комната, джакузи в номере. Библиотека (как потом оказалась – первая в Паттайе).
Цены на этот комплекс начинались от 4000$ за кв.м. Площади квартир – от 60 квадратов.
Брокерская братия была в тихом шоке. Как это продавать?
Не то, что бы это были запредельные цифры на квадратный метр… но дорого стоили бич-фронт проекты, здесь же, вид на море никто не обещал.

Но… на этот топовый проект Нордиком были предложены следующие условия:
10% годовых на 20 лет.
Гарантия выкупа Нордиком квартиры с 10го по 15й год с прогрессирующей шкалой в 5% в год, от 100% в 10й год до 125% от стоимости в 15м году.
Что в итоге?
Первое здание продано за 8 месяцев.
Второе – за шесть. Полностью.

Castle reception

Этим шагом Нордик окончательно сформировал проект предложений для туристов. У него в управлении оказались номера (условно) 3х, 4х и 5ти звёзд. Каждый мог выбирать номер соответственно своему кошельку.

Остался вопрос, как привязать к себе туриста, который ищет разного отдыха. В разных локациях.
И Нордик выдвинулся на тропические острова. Об этом вы прочтёте с следующей части нашей истории.

Автор: GolDen Group Ltd
Наталии Дяченко это нравится
Улучшить сайт Соцсети  →